En location saisonnière, la caution (le dépôt de garantie, de son vrai nom) n’est pas obligatoire, mais elle est fortement conseillée. Son montant est libre : c’est à vous de le fixer et de l’écrire dans le contrat, avec la façon dont elle est prise et le délai dans lequel vous la rendez. Je vous explique comment choisir le bon montant, pourquoi l’empreinte bancaire a remplacé le chèque, et ce que vous avez le droit de retenir.
C’est une question que se posent tous les propriétaires qui commencent à louer en direct : sur Airbnb ou Booking, la plateforme s’occupait des dégâts. Sans elle, c’est votre contrat et votre caution qui vous protègent.
Caution ou dépôt de garantie : de quoi parle-t-on ?
Dans le langage courant, on dit « caution ». Juridiquement, il s’agit d’un dépôt de garantie : une somme confiée par le voyageur pour couvrir d’éventuels dégâts, et rendue à la fin du séjour si tout va bien. La caution au sens strict, c’est une personne qui se porte garante, ce qui n’existe pratiquement pas en location de vacances.
Le dépôt de garantie n’a rien à voir avec les arrhes ou l’acompte, qui sont une partie du prix de la location. Je détaille la différence dans mon article sur le contrat de location saisonnière.
Est-elle obligatoire, et quel montant demander ?
La caution n’est pas obligatoire : le propriétaire peut l’exiger à la signature du contrat, comme le rappelle la fiche de Service-Public.fr sur les meublés de tourisme. Si vous en demandez une, le contrat doit indiquer son montant, son mode de versement et son délai de restitution.
Pour le montant, aucun barème officiel n’existe pour les meublés de tourisme. Sur le terrain, je conseille de raisonner ainsi :
- Partez de ce qui peut être abîmé : un studio meublé simplement et une villa avec piscine, électroménager haut de gamme et terrasse aménagée n’ont pas le même risque.
- Restez proportionné : une caution trop élevée fait fuir les bons voyageurs, surtout en réservation directe où ils n’ont pas la garantie d’une plateforme.
- Annoncez-la dès la page du logement : un montant découvert au dernier moment crée de la méfiance.
Les 4 façons de prendre une caution
| Mode | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Chèque non encaissé | Simple, sans frais. | Rien ne garantit qu’il soit provisionné ; de moins en moins de voyageurs ont un chéquier, surtout étrangers. |
| Virement | L’argent est réellement disponible. | Vous devez le rembourser ; le voyageur avance une somme importante, ce qui freine la réservation. |
| Espèces | Immédiat. | Peu sûr, à faire contre un reçu signé, peu pratique pour les arrivées autonomes. |
| Empreinte bancaire | Rien n’est débité ; le montant est seulement bloqué, puis libéré. | Durée de blocage limitée ; demande un outil de paiement en ligne. |
Aujourd’hui, l’empreinte bancaire est de loin la solution la plus confortable, pour le propriétaire comme pour le voyageur.
L’empreinte bancaire, mode d’emploi
Techniquement, l’empreinte bancaire est une pré-autorisation : la banque du voyageur bloque le montant sur sa carte sans le débiter. Si tout va bien, le blocage est levé. En cas de dégâts, vous pouvez prélever tout ou partie du montant, justificatifs à l’appui.
Un point à connaître : une pré-autorisation sur une carte en paiement en ligne reste valable 7 jours environ (un peu moins pour certaines opérations Visa), selon la documentation de Stripe. En pratique :
- on déclenche l’empreinte juste avant l’arrivée, pas au moment de la réservation ;
- pour un séjour long, on enregistre la carte avec l’accord du voyageur, prévu dans les conditions de location, et on renouvelle l’empreinte ou on prélève un montant justifié après le départ ;
- on prévient le voyageur : il voit le montant bloqué sur son compte, et c’est rassurant de lui expliquer qu’il ne sera pas débité.
Sur un site de réservation en direct, tout cela se fait automatiquement : le voyageur enregistre sa carte en réservant, l’empreinte part quelques jours avant son arrivée et se libère après le départ.
Ce que vous pouvez retenir sur la caution
Le dépôt de garantie n’est pas un bonus pour le propriétaire. Vous pouvez retenir :
- le coût de réparation des dégradations causées par le voyageur, hors usure normale et force majeure ;
- les consommations (eau, électricité, chauffage), uniquement si le contrat le prévoit.
Le voyageur peut vous demander les justificatifs : devis, factures, photos. Si la caution ne suffit pas à couvrir les dégâts, vous pouvez réclamer un complément. C’est pourquoi tout se joue sur la preuve, donc sur un état des lieux de location saisonnière bien fait, avec photos, à l’arrivée et au départ.
Dans quel délai la rendre ?
Pour la location saisonnière, la fiche officielle renvoie aux conditions du contrat : c’est donc à vous d’écrire un délai précis, et de le respecter. Mon conseil : libérez l’empreinte dès que l’état des lieux de sortie est fait et qu’il n’y a rien à signaler. Un voyageur qui récupère vite sa caution laisse un meilleur souvenir, et revient plus volontiers en direct.
Et sur Airbnb ou Booking ?
Sur les plateformes, ce sont leurs règles qui s’appliquent. Airbnb gère les dégâts par son propre centre de résolution, et ses conditions interdisent de demander un paiement en dehors de la plateforme. Booking permet d’indiquer une caution dans les conditions de l’établissement. Dans tous les cas, vous ne pouvez pas inventer une caution supplémentaire à l’arrivée.
C’est une raison de plus pour développer vos réservations directes : vous fixez vos propres règles, et vous ne reversez plus de commission. Pour mesurer ce que cela représente, essayez le simulateur de commission Airbnb et Booking.
En direct : la caution ne suffit pas, vérifiez l’identité
Une caution couvre une partie des dégâts, mais elle ne vous dit pas qui dort chez vous. En réservation directe, j’associe toujours trois protections :
- la vérification d’identité du voyageur avant la réservation (pièce d’identité et selfie) ;
- l’empreinte bancaire déclenchée avant l’arrivée ;
- des conditions de location acceptées en ligne, qui fixent le montant de la caution et ce qu’elle couvre.
C’est le cœur de Résalio, mon offre de création de site de location saisonnière avec réservation en direct sans commission. Si vous vous demandez s’il est temps de quitter les plateformes, mon article sur les alternatives à Airbnb fait le tour de la question.
Questions fréquentes
Peut-on encaisser la caution d’une location saisonnière ?
Oui, le propriétaire peut l’encaisser à la signature, à condition de la rembourser à la fin du séjour selon les conditions du contrat. L’empreinte bancaire évite cet aller-retour d’argent.
Que faire si les dégâts dépassent la caution ?
Vous pouvez réclamer un complément au voyageur, justificatifs à l’appui, déclarer le sinistre à votre assurance, chercher un accord amiable ou, en dernier recours, saisir la justice.
La caution peut-elle couvrir le ménage ?
Mieux vaut ne pas mélanger les deux : prévoyez un forfait ménage distinct dans le contrat, et gardez la caution pour les dégradations et, si le contrat le prévoit, les consommations.
Peut-on demander une caution sans contrat ?
Le contrat écrit est obligatoire pour un meublé de tourisme, et c’est lui qui fixe le montant et les conditions de la caution. Sans contrat, vous aurez du mal à justifier une retenue.
Louez en direct, en toute sécurité
Bien gérée, la caution rassure tout le monde : le voyageur sait à quoi s’attendre, et vous louez l’esprit tranquille. Je suis basé à Tecnosud 2, à Perpignan, et j’accompagne les propriétaires à Perpignan et partout en France, de la création de site internet à sa maintenance. Parlez-moi de votre logement : je vous montrerai comment mettre en place la caution par empreinte bancaire et la vérification d’identité sur votre propre site.
