Oui, le contrat de location saisonnière est obligatoire : quand vous louez votre maison ou votre appartement à des vacanciers, la réservation doit être faite par écrit, avec le prix, les dates, la description du logement et les conditions d’annulation. Je vous détaille ici les mentions obligatoires, les clauses que j’ajoute systématiquement pour protéger le propriétaire, et comment faire signer ce contrat en ligne au moment même de la réservation.
Je connais le sujet des deux côtés : je prépare la location de ma propre maison dans les Pyrénées-Orientales, et je crée des sites de réservation en direct pour des propriétaires. Le contrat est la première chose qui manque quand on quitte les plateformes.
Le contrat de location saisonnière est-il obligatoire ?
Pour un meublé de tourisme, l’écrit est obligatoire pour toute réservation (article L324-2 du Code du tourisme). Le contrat est établi en deux exemplaires, un pour vous, un pour le voyageur. C’est ce que rappelle la fiche officielle de Service-Public.fr sur les locations de vacances entre particuliers.
Deux précisions utiles :
- Un même client ne peut pas louer plus de 90 jours par année civile dans le cadre d’une location saisonnière. Au-delà, on sort de ce régime.
- Un contrat accepté et signé en ligne est un écrit valable (article 1366 du Code civil), à condition de pouvoir identifier le signataire et de conserver le document sans modification. C’est ce qui permet de tout faire au moment de la réservation, sans papier.
Sur Airbnb ou Booking, c’est la plateforme qui fournit le cadre : paiement, annulation, gestion des litiges. Dès que vous louez en direct, à un client fidèle, à une recommandation ou via votre propre site, ce cadre disparaît et c’est votre contrat qui le remplace.
Les mentions obligatoires du contrat
Le contrat doit indiquer au minimum :
- l’identité et les coordonnées du propriétaire et du locataire ;
- l’adresse du logement ;
- la durée de la location, avec les dates et heures d’arrivée et de départ ;
- le descriptif du logement et l’inventaire du mobilier ;
- le prix et les modalités de paiement (arrhes ou acompte, puis solde) ;
- les charges, si elles ne sont pas comprises dans le prix ;
- les conditions d’annulation.
Les mentions à ajouter si elles vous concernent
- votre numéro d’enregistrement en mairie et votre statut de loueur (professionnel ou non) ;
- le classement du meublé (étoiles), s’il est classé ;
- le montant prévisionnel de la taxe de séjour ;
- le dépôt de garantie : son montant, la façon dont il est pris et son délai de restitution ;
- la rémunération d’un intermédiaire (conciergerie, agence) ;
- l’assurance exigée du locataire ;
- le nombre maximum d’occupants ;
- l’interdiction des animaux, si vous les refusez.
À la demande du futur client, vous devez aussi lui remettre avant la signature un état descriptif du logement : situation dans la commune, pièces, équipements, prix et charges. Dans la pratique, une bonne page de présentation du logement sur votre site, reprise en annexe du contrat, fait très bien le travail.
Arrhes ou acompte : le mot change tout
C’est l’erreur la plus fréquente dans les contrats que je relis. La somme versée à la réservation n’a pas les mêmes conséquences selon le mot employé. Si le contrat ne prévoit rien de particulier, voici ce qui s’applique :
| En cas d’annulation… | Avec des arrhes | Avec un acompte |
|---|---|---|
| par le voyageur | Il perd les arrhes versées. | Il reste redevable du prix total, sauf si vous relouez le logement. |
| par le propriétaire | Vous remboursez le double des arrhes. | Vous remboursez l’acompte, et le voyageur peut demander une indemnisation de son préjudice. |
Mon conseil : choisissez l’un ou l’autre en connaissance de cause, écrivez le mot exact dans le contrat et détaillez vos propres conditions d’annulation (par exemple selon le nombre de semaines avant l’arrivée). Des conditions claires évitent la plupart des litiges.
Les clauses que j’ajoute pour protéger le propriétaire
Les mentions obligatoires ne suffisent pas à louer sereinement. Voici les clauses que je recommande d’ajouter :
- Le dépôt de garantie : montant, mode (chèque, virement ou empreinte bancaire), ce qu’il peut couvrir et quand il est rendu. J’y consacre un guide complet : caution en location saisonnière.
- L’état des lieux et l’inventaire, à l’arrivée et au départ, avec la marche à suivre si le voyageur arrive tard ou part tôt. Voir comment faire l’état des lieux d’une location saisonnière.
- Le nombre maximum d’occupants et l’interdiction des fêtes ou événements, si c’est votre choix.
- Les horaires d’arrivée et de départ, et la remise des clés (en main propre ou boîte à clés).
- Le ménage : compris, en option ou à faire par le voyageur, avec ce qui est attendu au départ.
- Le règlement intérieur : piscine, bruit, tabac, tri des déchets. Annexé au contrat, il devient opposable.
- L’assurance : aucune assurance n’est imposée par la loi, mais vous pouvez demander au voyageur une attestation de responsabilité civile villégiature.
- La vérification d’identité : le contrat doit être signé par la personne qui séjourne, et vérifier son identité évite les mauvaises surprises.
Trame d’un contrat de location saisonnière
Vous cherchez un modèle ? Plutôt qu’un document type à remplir à la main, voici l’ordre que je conseille. Il fonctionne aussi bien sur papier qu’en version en ligne :
- Les parties (propriétaire, locataire, nombre d’occupants).
- Le logement (adresse, descriptif, état descriptif en annexe).
- Les dates et heures d’arrivée et de départ.
- Le prix, la taxe de séjour, les charges et les options (ménage, linge).
- Le paiement : arrhes ou acompte, date du solde, moyens de paiement.
- Le dépôt de garantie.
- Les conditions d’annulation.
- L’état des lieux et l’inventaire.
- Le règlement intérieur et les interdictions (animaux, fêtes).
- L’assurance, la signature et la date.
Faire signer le contrat en ligne, au moment de la réservation
Envoyer un contrat par e-mail, attendre qu’il revienne signé, puis relancer pour l’acompte : c’est le parcours qui fait perdre des réservations directes. Sur un site de réservation bien conçu, tout se passe en une seule étape :
- le voyageur choisit ses dates sur un calendrier à jour ;
- il lit et accepte vos conditions de location (case à cocher, avec la date et l’heure enregistrées) ;
- il vérifie son identité avec sa pièce d’identité et un selfie ;
- il paie les arrhes ou l’acompte par carte, et la caution est prise plus tard par empreinte bancaire ;
- il reçoit par e-mail le récapitulatif et le contrat, et vous aussi.
C’est exactement ce que je mets en place avec Résalio, mon offre de site internet pour location saisonnière : réservation en direct sans commission, contrat accepté en ligne, vérification d’identité, caution et calendriers synchronisés avec Airbnb et Booking. Pour savoir ce que vous gagneriez en récupérant une partie de vos réservations, faites le calcul avec le simulateur de commission Airbnb.
Questions fréquentes
Faut-il un contrat pour une location sur Airbnb ?
Sur Airbnb, la réservation est encadrée par les conditions de la plateforme et votre annonce. Le contrat devient indispensable dès que vous louez en direct : c’est lui qui fixe le prix, la caution et l’annulation. Si vous hésitez à quitter les plateformes, lisez mon comparatif des alternatives à Airbnb.
Le contrat doit-il être signé par les deux parties ?
Oui, il est établi en deux exemplaires, un pour chacun. En ligne, l’acceptation horodatée des conditions et l’envoi d’une copie à chacun jouent ce rôle, à condition que le signataire soit identifiable.
Peut-on louer plus de 90 jours au même client ?
Non, pas en location saisonnière : un même client ne peut pas dépasser 90 jours par année civile. Pour un séjour plus long, il faut un autre type de bail.
Le contrat doit-il mentionner la taxe de séjour ?
Oui, si votre commune la perçoit : indiquez son montant prévisionnel. Elle s’ajoute au prix de la location et vous la reversez à la commune.
Un site de réservation qui fait le contrat à votre place
Un contrat clair protège autant le propriétaire que le voyageur, et le faire accepter au moment de la réservation fait gagner un temps précieux. Je suis basé à Tecnosud 2, à Perpignan, et j’accompagne les propriétaires à Perpignan et partout en France. Pour en savoir plus sur mon travail, découvrez mon agence web à Perpignan, ou parlez-moi de votre logement : je vous dirai comment mettre en place la réservation en direct.
