L’état des lieux n’est pas obligatoire en location saisonnière, mais je le recommande à tous les propriétaires : c’est la seule preuve de l’état du logement avant et après le séjour, et donc la seule façon de justifier une retenue sur la caution. Il se fait à l’arrivée et au départ, par écrit, en présence du voyageur. Voici comment le faire simplement, y compris quand le voyageur arrive tard ou repart très tôt.
L’état des lieux est-il obligatoire en location saisonnière ?
Non. Pour un meublé de tourisme, la loi n’impose pas d’état des lieux, contrairement à une location à l’année. Mais la fiche de Service-Public.fr sur les locations de vacances le recommande, et précise comment le faire s’il y en a un :
- il est fait contradictoirement, c’est-à-dire en présence du propriétaire (ou de la personne qui le représente) et du voyageur ;
- il est écrit et établi en deux exemplaires ;
- celui d’entrée relève les écarts avec la description du logement et s’accompagne d’un inventaire détaillé du mobilier.
Sans état des lieux, en cas de dégât, ce sera votre parole contre celle du voyageur. Le voyageur a lui aussi intérêt à le faire : sans état des lieux de sortie, il peut se voir reprocher des dégradations survenues après son départ.
Pourquoi je le conseille à chaque séjour
Un état des lieux sert à trois choses :
- Justifier une retenue sur la caution : vous devez pouvoir montrer que le dégât n’existait pas à l’arrivée. Je détaille les règles dans mon guide sur la caution en location saisonnière.
- Éviter les litiges : un voyageur qui a signé l’état des lieux d’entrée conteste rarement celui de sortie.
- Repérer l’usure : d’un séjour à l’autre, vous voyez ce qui doit être réparé ou remplacé avant la prochaine arrivée.
Comment faire l’état des lieux d’entrée
L’idéal est de le préparer avant l’arrivée, puis de le parcourir avec le voyageur en quelques minutes :
- Pièce par pièce : murs, sols, plafonds, portes et fenêtres, en notant les défauts existants (rayure, tache, éclat).
- L’inventaire : vaisselle, linge, électroménager, mobilier de jardin, avec les quantités.
- Les équipements : vérifiez qu’ils fonctionnent (plaques, four, lave-vaisselle, climatisation, télévision, Wi-Fi).
- Les extérieurs : terrasse, barbecue, piscine et son alarme ou sa barrière.
- Les clés et badges remis, et si besoin les relevés de compteurs.
- Des photos datées de chaque pièce et de chaque défaut existant : c’est votre meilleure preuve.
Le document est signé par les deux parties, et chacun en garde un exemplaire.
Comment faire l’état des lieux de sortie
On reprend le même document, dans le même ordre, et on compare. Si tout est conforme, notez-le, signez, et libérez la caution sans attendre. Si vous constatez un dégât :
- notez-le précisément et photographiez-le, en présence du voyageur si possible ;
- faites établir un devis ou gardez la facture de réparation ;
- retenez sur la caution le montant justifié, hors usure normale.
Quand le voyageur arrive tard ou part très tôt
Avec les arrivées autonomes (boîte à clés, serrure connectée), l’état des lieux en face à face devient rare. Il n’est plus vraiment contradictoire, mais on peut s’en approcher :
- prévoyez la procédure dans le contrat de location saisonnière ;
- envoyez à l’avance l’état des lieux et l’inventaire, avec vos photos datées ;
- demandez au voyageur de signaler toute anomalie dans un délai court après son arrivée, photos à l’appui, par écrit ;
- faites l’état des lieux de sortie dès son départ, avant toute autre arrivée, et envoyez-lui le résultat avec les photos.
La trame d’un état des lieux de location saisonnière
Pas besoin d’un document de vingt pages. Une trame claire, pièce par pièce, suffit :
| Zone | À vérifier |
|---|---|
| Entrée et séjour | Murs, sols, canapé, table et chaises, télévision, rideaux |
| Cuisine | Électroménager, vaisselle et ustensiles (inventaire), plan de travail, évier |
| Chambres | Literie, linge, rangements, volets ou rideaux, luminaires |
| Salle de bains et WC | Sanitaires, robinetterie, joints, miroirs, serviettes |
| Extérieurs | Terrasse, mobilier de jardin, barbecue, piscine et sécurité |
| Divers | Clés et badges, compteurs, détecteur de fumée, Wi-Fi |
Ajoutez pour chaque ligne une colonne « état à l’arrivée », une colonne « état au départ » et une colonne « observations ».
L’état des lieux sur smartphone
Le papier fonctionne, mais un état des lieux sur téléphone ou tablette est plus rapide et plus solide : les photos sont datées automatiquement, le voyageur signe sur l’écran et reçoit sa copie par e-mail. Il existe des applications dédiées, et un simple formulaire en ligne bien conçu peut faire l’affaire.
Le vrai gain vient quand l’état des lieux est relié au reste du séjour. Sur un site de réservation en direct, le voyageur accepte vos conditions et l’inventaire au moment de réserver, vérifie son identité, reçoit ses instructions d’arrivée, et la caution par empreinte bancaire est prise juste avant son arrivée. C’est ce que je construis avec Résalio, mon offre de site de réservation en direct sans commission pour location saisonnière.
Questions fréquentes
Qui doit faire l’état des lieux ?
Le propriétaire ou la personne qui le représente (conciergerie, voisin, agence), en présence du voyageur. Les deux signent le document.
L’état des lieux est-il utile si je loue sur Airbnb ?
Oui. Pour obtenir un dédommagement par la plateforme, vous devez prouver le dégât, et les photos datées prises avant l’arrivée sont souvent décisives. Si vous pensez à louer davantage en direct, comparez les options dans mon article sur les alternatives à Airbnb.
Que faire si le voyageur refuse de signer ?
Notez-le sur le document, prenez des photos datées et, en cas de litige important, faites appel à un commissaire de justice pour un constat.
L’usure normale peut-elle être retenue sur la caution ?
Non. Seules les dégradations causées par le voyageur peuvent être retenues, pas l’usure liée à une utilisation normale du logement.
Gagnez du temps à chaque séjour
Un état des lieux bien préparé prend quelques minutes et vous évite des heures de discussion. Si vous louez en direct, autant que tout le parcours soit aussi simple : réservation, contrat, identité, caution. Je suis basé à Tecnosud 2 et j’accompagne les propriétaires à Perpignan et partout en France ; pour en savoir plus sur mon travail, voyez mon agence web à Perpignan. Calculez d’abord ce que vous pourriez économiser avec le simulateur de commission Airbnb, puis parlez-moi de votre logement.
